Miles de consumidores que firmaron su hipoteca hace dos décadas podrían estar más cerca de recuperar parte de los gastos que asumieron al formalizar su préstamo. Así se desprende del auto del Tribunal Supremo de 11 de junio de 2026, que vuelve a reforzar la doctrina sobre el inicio del plazo para reclamar cantidades abonadas por cláusulas abusivas.
La resolución insiste en el criterio fijado por el Pleno de la Sala Primera en 2024: el plazo para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios no comienza necesariamente cuando se firmó la hipoteca ni cuando se pagaron los gastos, sino cuando existe una resolución firme que declara la nulidad de la cláusula, salvo que el banco acredite que el consumidor conocía antes su carácter abusivo.
Durante años fue habitual que los consumidores asumieran todos los costes asociados a la constitución del préstamo hipotecario, incluyendo notaría, registro, gestoría y otros conceptos vinculados a la operación.
Con el tiempo, los tribunales comenzaron a considerar abusivas muchas de estas cláusulas al entender que trasladaban al cliente gastos que no debían recaer exclusivamente sobre él.
La nulidad de estas cláusulas abrió la puerta a numerosas reclamaciones, pero también dio lugar a una nueva batalla judicial: determinar desde cuándo empieza a contar el plazo para pedir la devolución del dinero.
Las entidades bancarias han venido defendiendo que, aunque una cláusula sea nula, la acción para reclamar las cantidades abonadas puede estar prescrita si han pasado muchos años desde el pago de los gastos.
Bajo esta tesis, quienes firmaron préstamos hipotecarios en los años 2000 o antes de la crisis financiera habrían perdido ya la posibilidad de reclamar.
Sin embargo, el Supremo vuelve a rechazar una interpretación automática basada únicamente en la fecha de firma de la hipoteca o en el momento en que se abonaron los gastos.
El Alto Tribunal recuerda que no puede exigirse al consumidor que reclame antes de tener conocimiento suficiente de que la cláusula que le impuso esos gastos podía ser abusiva.
Por ello, salvo que la entidad financiera pruebe que el cliente ya conocía antes esa abusividad, el plazo debe vincularse a la existencia de una resolución firme que declare la nulidad de la cláusula.
La consecuencia práctica es muy relevante: haber firmado una hipoteca hace veinte o veinticinco años no implica, por sí solo, que la reclamación esté prescrita.
El caso analizado por el Supremo se refería a préstamos hipotecarios suscritos en 2002 y 2006. Pese al tiempo transcurrido, el Alto Tribunal considera incorrecto extinguir la acción únicamente por la antigüedad de los pagos realizados.
Además, la entidad financiera terminó allanándose al recurso y aceptó devolver las cantidades reclamadas junto con los intereses correspondientes.
Este dato refuerza la importancia práctica de la doctrina consolidada por el Supremo en los litigios sobre gastos hipotecarios.
La resolución supone un nuevo respaldo para consumidores que todavía no han reclamado los gastos derivados de su préstamo hipotecario.
Para abogados especializados en derecho bancario y protección de consumidores, el criterio resulta especialmente relevante: muchas hipotecas antiguas pueden seguir siendo revisables si no consta que el cliente conociera previamente el carácter abusivo de la cláusula.
La antigüedad del contrato ya no basta para cerrar la puerta a la reclamación. La clave está en analizar cuándo pudo conocer realmente el consumidor que tenía derecho a reclamar y si existe una resolución firme que haya declarado la nulidad de la cláusula que le obligó a asumir esos gastos.
