Las filtraciones siguen siendo uno de los grandes focos de conflicto en las comunidades de propietarios. Techos manchados, carpinterías dañadas, aparatos averiados… y, casi siempre, la misma pregunta encima de la mesa: ¿quién paga?
Una reciente resolución dictada por el Tribunal de Instancia de A Coruña, de fecha 31 de marzo de 2026, vuelve a lanzar un mensaje importante para comunidades, aseguradoras y despachos especializados en propiedad horizontal: que el agua proceda de un elemento común no significa necesariamente que toda la indemnización recaiga sobre la comunidad.
El caso analizado partía de unas humedades originadas por un canalón comunitario deteriorado. El propietario afectado reclamaba daños en distintas zonas de la vivienda, desde un equipo de aire acondicionado hasta elementos de carpintería y ventanales. Sin embargo, el juzgado optó por un análisis mucho más técnico y menos automático de la responsabilidad.
La sentencia parte de una idea cada vez más presente en este tipo de litigios: no basta con acreditar que existe una filtración procedente de un elemento común. También es necesario demostrar que cada uno de los daños reclamados deriva directamente de esa incidencia y no de otros factores concurrentes.
En este asunto, el tribunal apreció que junto a la humedad existían también problemas de desgaste, mantenimiento deficiente y defectos propios de determinados elementos privativos de la vivienda.
Por ejemplo, respecto al aparato de aire acondicionado, la resolución considera que el agua contribuyó al deterioro, pero también influyeron factores ambientales y corrosión previa. Resultado: la comunidad solo fue condenada a asumir parcialmente el coste.
Algo similar ocurrió con determinados elementos de carpintería, donde el juzgado entendió que los fallos de sellado también habían favorecido la entrada de humedad.
Uno de los aspectos más relevantes del procedimiento afectó a los ventanales de doble acristalamiento.
La parte demandante vinculaba las condensaciones internas de los cristales a las filtraciones del inmueble. Sin embargo, la prueba pericial desmontó esa relación causal y acreditó que el problema respondía al deterioro del propio sistema de aislamiento del vidrio por antigüedad y desgaste.
La reclamación, en este punto, fue rechazada íntegramente.
Más allá del caso concreto, la resolución confirma una tendencia jurisprudencial importante: los tribunales están abandonando la idea de una responsabilidad automática e ilimitada de las comunidades de propietarios en los daños por humedades.
Cada vez cobra más peso la llamada “concurrencia de causas”, especialmente cuando intervienen elementos privativos mal mantenidos, instalaciones envejecidas o defectos constructivos ajenos a la comunidad.
Para los despachos que asesoran a comunidades, propietarios o aseguradoras, el mensaje es claro: en estos procedimientos, la diferencia suele estar en la capacidad de acreditar técnicamente el origen exacto de cada daño y su verdadera causa.
Porque en muchos litigios de humedades, el agua solo es el principio del problema.
