Una reciente decisión del Tribunal Supremo ha abordado el derecho de retracto en el contexto de arrendamientos urbanos, destacando cambios significativos introducidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994. Esta sentencia es relevante para arrendatarios y propietarios, ya que aclara las condiciones bajo las cuales se puede ejercer este derecho en casos de venta conjunta de propiedades.
El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha estimado un recurso que cuestionaba una resolución anterior, la cual reconocía el derecho de retracto a los arrendatarios de ciertas viviendas. Sin embargo, el Tribunal ha desestimado dicha pretensión, reafirmando la interpretación restrictiva de la LAU de 1994 en relación con los derechos de adquisición preferente.
La LAU de 1994 modificó de manera significativa los derechos de adquisición preferente, limitando los supuestos en los que estos pueden ser ejercidos. En particular, el artículo 25.7 de la LAU establece criterios más restrictivos en comparación con su predecesor, el artículo 47 de la LAU de 1964. Para que se aplique este artículo, es necesario que se cumplan las condiciones de "venta conjunta", que se definen de la siguiente manera:
Estos son los únicos escenarios en los que se puede excluir el derecho de adquisición preferente, que incluye tanto el tanteo como el retracto.
En el caso en cuestión, aunque la compraventa litigiosa no abarcaba todos los elementos del edificio donde se encontraban los pisos arrendados, sí incluía todas las unidades de las que la Empresa Municipal de Viviendas era titular en cada edificio al momento de la transmisión. Esto implica que la venta comprendía todas las viviendas de las que la vendedora era propietaria en ese edificio específico.
Además, el hecho de que esta venta formara parte de una operación más amplia, que incluía otras propiedades en diferentes edificios, no afecta la aplicabilidad del artículo 27.5 de la LAU. Este artículo establece que el objeto de la venta debe incluir todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el arrendador es propietario en el edificio donde se encuentran los pisos arrendados.
Por lo tanto, la posibilidad de que la venta se enmarque dentro de un contexto más amplio de múltiples promociones inmobiliarias no impide la aplicación de la ley. La imposibilidad de que el arrendatario ejerza su derecho de retracto se justifica en que la venta se realiza sobre un objeto distinto, que es la totalidad del edificio o de los elementos de propiedad del arrendador, en lugar de sobre la unidad específica objeto del arrendamiento.
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